売りたい

不動産売却って何から始めればいいの?

買い替えから資金計画まで、物件売却の疑問にお答えします。

ERAイメージキャラクター 瀧本美織

家を売りたいけど何から始めれば良いのか分からない・・・どんな段取りで進むの?そのような不動産の売却や査定に関する疑問をSTEP1~STEP7まで分かりやすく解説いたします。

  • 1. ご売却計画のご相談
  • 2. ご売却物件の査定・調査
  • 3. 媒介契約締結
  • 4. 売却活動
  • 5. ご契約
  • 6. 物件引渡しの準備
  • 7. 残金決済・所有権移転・物件引渡し

ご売却計画のご相談

売却動機や希望条件などお客様のお考えをお聞かせください。

まずは、東京ベイ・リビングへご相談下さい。売却に関する疑問や不安などを営業担当になんでもお話しください。
また、お買い替えの場合は、「売却先行」か「購入先行」かなどを併せて検討し、営業担当とご相談の上、資金計画やスケジュールをアドバイス致します。

お住まいを売却される場合には、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。

売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。
価格提案では不動産売却にともなう税金や登記費用などの諸費用のご案内も致します。

主な経費仲介手数料(売買価格400万円以上の場合、3%+6万円+消費税)、登記費用(抵当権抹消費用、住所変更登記費用)
売却にかかる税金売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書に貼る印紙代
その他ハウスクリーニングやリフォームをした方が良い場合は、その費用。建物を解体して更地にした方が良い場合は、その費用。引越し費用。

よくある質問

住みながら売却することはできるの?
可能です。
実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売り出しを開始しています。内見希望のお客様が現れた場合、お部屋の印象を良くするためのポイント等もアドバイス致します。
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ご売却物件の査定・調査

物件調査

ご所有不動産の間取りや土地・建物面積等の情報を入手し、物件の概要を把握します。
マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なりますが、役所調査・法務局調査・市場調査などを行います。
市場調査では、例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況、その物件の売出期間、近隣物件の成約価格を調査することで、売り出し価格の具体的なアドバイスが出来ます。

査定

東京ベイ・リビングでは、お客様の希望に合わせ3種類の査定方法があります。

簡易査定

お客様からいただいた物件情報と周辺売出事例や成約取引事例等にもとづき概算での価格をご提示いたします。

訪問査定

実際に現地を拝見し、状態や周辺環境を加味した上で、査定を行います。簡易査定よりも正確で詳細な査定内容となります。訪問査定に要するお時間は、物件によりますが、おおむね40分~1時間ぐらいです。ご所有不動産の状態や陽当たり、設備の状況などを詳しく拝見いたします。この際に、不具合や近隣の状況など、どんな些細な事でもお聞かせください。調査の結果をふまえて、査定価格は、通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。実際の売出価格については、その提案をもとに、売主様のご希望を反映させて設定します。

どっち~も査定

売ろうか貸そうか迷っている方におすすめ。売却したらいくら位で売れるのか?賃貸にして家賃収入を得るという選択肢もある方は、どっち~も査定でご依頼ください。

よくある質問

売り出し価格はどのように決めるの?
査定価格を基に、最終的にはお客様ご自身にご判断いただきます。
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媒介契約締結

査定価格や当社の売却プランにご納得いただきましたら、売却活動を行うための媒介契約を締結いたします。 媒介契約には、3種類あります。それぞれのメリット・デメリットに関する営業担当からのアドバイスを参考にお選びください。

専属専任媒介契約

依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。また、依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者(自ら発見した相手方も含む)と売買または交換の契約を締結することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に5日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

専任媒介契約

依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。 依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に7日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

一般媒介契約

依頼者は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構(レインズ)への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。

複数業者との契約 依頼者自ら発見した相手との取引 指定流通機構への登録義務 業務処理報告義務
専属専任媒介契約 不可 不可 5日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 不可 7日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 なし なし

よくある質問

ポータルサイトの掲載やチラシなど広告料は必要ですか?
仲介手数料は、成功報酬です。別途広告料をいただくことはありませんのでご安心ください。
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売却活動

売却活動準備

写真撮影

媒介契約後、ご所有不動産の外観や周辺環境、可能であれば室内の写真を撮影いたします。 販売図面や弊社ホームページ、ポータルサイトへ、写真付きで掲載することにより、購入を検討している方に、より興味を持っていただけるように準備いたします。

週刊タウン情報『サークル』への掲載準備

インターネットで物件情報を集めることが一般的と思われがちですが、実は、弊社でご契約いただいたお客様の内の半分近くは、サークルからの反響です。浦安市で、週刊タウン情報誌を長年に渡り、発行し続けているのは、東京ベイ・リビングだけです。

サークル詳細はこちら
社内で情報共有

すでに東京ベイ・リビングに購入の相談をいただいているお客様と希望条件が合えば、売却活動をする前にご成約へ進むパターンもあります。地域密着の営業スタイルですので、購入希望者の情報も豊富です。

売却活動

広告活動

ホームページや各ポータルサイトへの掲載は、もちろんのこと、新聞折り込みチラシや、近隣へのポスティングなど、営業活動を積極的におこないます。購入希望者は、近くに住んでいる可能性が高いため、近隣への物件紹介は特に強化します。

レインズに物件登録

媒介契約締結日の翌日より7日以内(専任媒介契約の場合)に登録いたします。レインズに登録することにより、不動産会社間で情報が周知されます。

オープンハウス開催

購入希望者に自由に物件の内覧をしていただけるオープンハウスの開催も有効的です。当日は営業担当が待機して、ご売却物件へのさまざまな質問に対応いたします。

オープンハウス情報はこちら
ご内見

ウェブサイトやチラシをご覧になった買主様候補よりご内覧の希望を受け付けます。入居中の場合は、日程の調整をお願いし、ご内覧のご協力をお願いいたします。

購入申込

購入希望者が物件を気に入り、購入希望となった場合、購入申込書を受領します。
売主様と申込内容についてご相談させていただき、売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約へ進みます。

よくある質問

売りに出していることを近所には知られたくないのですが・・・。
広告活動をしなくても売却する事は可能です。お客様のご希望に沿った販売方法をご提案いたします。
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ご契約

ご契約の流れ

重要事項説明

宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、売主様・買主様に対して契約が成立するまでの間に、物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でしっかりとご説明いたします。

物件情報報告・付帯設備

契約時、売主様には対象不動産に付帯する設備と状況を買主様に書面で報告していただきます。後々トラブルにならないよう十分確認の上、ご記入ください。

売買契約締結

売買契約が成立すれば、売主様には所有権移転、引渡しなどの義務が発生し、買主様には売買代金の支払い義務が発生します。この義務を怠って契約が解除になると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になる場合があるので、明確な取り決めを十分納得・理解の上、契約をすることが大切です。ご契約に要するお時間はおおむね2時間前後です。双方が納得した上で、不動産売買契約書にご署名・ご捺印いただき、契約書に基づいて双方の権利や義務を履行することになります。

ご契約時に準備いただくもの

  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 実印または認印
  • 管理規約等(マンションのご売却の場合)
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代(売買代金によって異なります)
  • 仲介手数料の半金
  • 本人確認書類
※ご本人(共有者含む)が契約に出席できない場合、ご本人の委任状と印鑑登録証明書が必要となります。

よくある質問

契約の手続きにどうしても出席出来ません。親族に代行してもらうことは出来るの?
代理で手続きを行っていただく方への委任状を作成し、印鑑登録証明書を添付する事で可能です。
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物件引渡しの準備

引渡し・残代金決済日までに、引越し等の引渡しの準備

  • 借入金の返済
  • 抵当権の抹消手続き
  • 諸手続きに必要な書類の準備
  • 水道、ガス、電気会社への転居連絡
  • 引越しを済ませ、引渡しの準備

よくある質問

抵当権抹消とは?
売買物件に住宅ローン等を利用し抵当権が設定されている場合は、所有権移転のときまでに、抵当権を抹消しなければなりません。売主様は買主様より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類をもらいます。書類は司法書士が預かり、抹消登記申請します。(抵当権の種類により異なる場合があります。詳しくは営業担当にお尋ねください。)
精算金とはどんなものがある?
租税公課費用・管理費関係費用等があります。
引渡日前日までの費用が売主負担、引渡日当日からの費用を買主負担とし、それぞれ租税公課は年間分・管理費関係費用(管理費・修繕積立金)は月間分を計算し精算します。
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残金決済・所有権移転・物件引渡し

残代金の受領と物件の引渡し

契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約は全て完了です。

登記申請必要書類の確認

所有権移転など、登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

残代金の授受

残代金を受け取って、領収証を発行します。

固定資産税などの精算

引渡し日までの金額を日割りで計算して、清算金を受け取り、領収証を発行します。

関係書類の授受

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡します。

鍵の受け渡し

買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、その確認として「不動産引渡確認証」にご署名、ご捺印していただきます。

諸費用の支払い

仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用など、諸費用をお支払いいただきます。

残金決済時に用意するもの

  • 登記費用(抵当権抹消・住所変更登記などがある場合)
  • 仲介手数料残金
  • 登記済権利証(登記識別情報通知)
  • 印鑑登録証明書(3カ月以内に発行したもの)
  • 住民票(住所変更登記がある場合)
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポート等)
  • 実印
  • 売却物件に付随する全ての鍵(宅配ボックスやポストの暗証番号なども含む)
  • 管理規約、分譲時パンフレット、建築確認書など
  • 預金通帳等(売買代金を振込にて受領する場合の口座確認に必要)
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