不動産の売却益とは？売却益の計算方法や節税方法をご紹介

不動産を売却する予定がある方にとって、売却後の税金の支払いがどのくらいになるのか、気になるところです。
重要なのは不動産売却による「売却益」があるかどうかですが、その計算方法が分からない方も多いでしょう。
今回は、不動産の売却益とはどういうものか、売却益の計算方法や、節税方法についてもご紹介します。

不動産の売却益とは

不動産の売却益とは、不動産の売却によって発生した利益です。
しかし、不動産の売却価格そのものは売却益ではなく、不動産の売却価格から売却にかかった費用を差し引いた差額が売却益となります。
費用にはその不動産を購入したときにかかった費用も含まれるため、もし購入に1億円かかった不動産を8千万円で売却した場合は、売却益はありません。
もし売却益がない場合は税金の支払いは必要なく、反対に売却益があった場合は税金を支払う必要があります。
売却益にかかる税金は、自動車税や固定資産税のように自動的に通知がくるわけではなく、自分で確定申告をおこなわなければいけないので注意が必要です。
もし不動産売却で損失が発生した場合でも、ケースによっては節税対策につなげられる可能性があるため、確定申告をおこなうほうが良いでしょう。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法

不動産売却時の売却益は課税譲渡所得といい、計算するためにまず不動産の取得費を算出しましょう。
取得費の計算では、不動産購入時の売買契約書に記載された金額や、建築費用、購入手数料、設備費、リフォーム費用、印紙代、登録免許税などをあわせて計算します。
さらに、建物は築年数が経つごとに資産価値が下がるため、減価償却費を算出する必要があります。
減価償却費は「建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」で算出可能です。
次に、不動産売却にかかった譲渡費用を算出しましょう。
不動産会社の仲介手数料や、登録免許税なども含まれます。
取得費、減価償却費、譲渡費用が算出できたら、課税譲渡所得を計算できます。
課税譲渡所得の計算式は「売却価格―（取得費+譲渡費用）－特別控除」で計算が可能です。

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不動産の売却益にかかる税金を節税する方法

不動産の売却益が発生した場合に支払うべき税金を節税する方法として、特別控除を活用する方法があります。
売却した不動産がマイホームの場合、「3,000万円の特別控除の特例」が利用できる可能性があります。
また、居住用の不動産を売却して代わりの住宅に買い替えた場合は、「特定居住用財産の買換えの特例」が利用できますが、これは税金の繰り延べで非課税になるわけではありません。
ほかにも、居住用財産を買い替えた場合に売却損が生じたら、一定の要件を満たすと、その譲渡損失をその年の給与所得などから控除が可能です。

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まとめ

不動産の売却益とは、不動産の売却によって発生した利益で、不動産売却額から売却にかかった費用を差し引いた差額を指します。
不動産売却益の計算方法は、「売却価格―（取得費+譲渡費用）－特別控除」で算出可能です。
不動産の売却益にかかる税金の節税方法として、3,000万円の特別控除の特例、特定居住用財産の買換えの特例などがあります。
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